מיכל ריינשטיין: משכנתא לפני מכירה: איך קונים דירה חדשה כשהישנה עוד אצלכם...
הכירו את מיכל ריינשטיין, יועצת משכנתאות, מינוף פיננסי ונדלן מנתניה.... שתנווט אתכם במסע לרכישת דירת החלומות
החלטתם לשדרג את המגורים ומצאתם את דירת חלומותיכם, אך הדירה הנוכחית טרם נמכרה? המצב הזה, המכונה "תקופת ביניים", מעורר חששות כלכליים רבים. האם נכון להתחייב לנכס חדש לפני שהכסף מהישן בידינו? בכתבה זו נצלול אל הפתרונות המימוניים הקיימים, נבחן את הלוואות הגישור ואת מגבלות הרגולציה, כדי שתעברו את התהליך בביטחון ובמינימום סיכונים מיותרים.
השאלה "האם אפשר לקחת משכנתא על הדירה החדשה לפני שמכרנו את הישנה" היא אחת השאלות הבוערות ביותר עבור משדרגי דיור. במציאות הנדל"ן הישראלית, לעיתים קרובות אנחנו מוצאים את נכס חלומותינו עוד לפני שהספקנו למצוא קונה לדירה הנוכחית. התשובה הקצרה היא שזה בהחלט אפשרי, אך התשובה המורכבת דורשת תכנון פיננסי מדויק והבנה של מגבלות בנק ישראל.
הכלי המרכזי שנועד בדיוק למצבים אלו הוא הלוואת גישור, המכונה לעיתים "הלוואת בלון". זוהי הלוואה לטווח קצר שניתנת כנגד השווי של הדירה הקיימת. הבנק מעניק לכם סכום כסף שישמש כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה, וברגע שאתם מוכרים את הדירה הישנה ומקבלים את הכסף מהקונה, אתם מחזירים את הלוואת הגישור בבת אחת. במהלך התקופה תשלמו לרוב רק את הריבית החודשית או שהיא תצטבר לסוף התקופה.
חשוב להבין שכל עוד הדירה הישנה רשומה על שמכם, בנק ישראל רואה בכם בעלי "דירה נוספת". המשמעות היא שעל הדירה החדשה תוכלו לקבל רק עד 50% מימון ממשכנתא רגילה. בנוסף, המדינה תחייב אתכם במס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה, שהוא גבוה משמעותית. עם זאת, יש לכם פרק זמן של 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ולקבל החזר של מס הרכישה העודף, כך שבדיעבד תיחשבו כרוכשי דירה יחידה.
אתגר משמעותי נוסף הוא מבחן יכולת ההחזר. הבנק בוחן האם ההכנסה הפנויה שלכם מספיקה כדי לשלם את המשכנתא החדשה בנוסף למשכנתא הקיימת ולריבית על הלוואת הגישור. אם ההכנסות לא גבוהות מספיק, הבנק עלול לסרב לבקשה. לכן, רבים בוחרים בהלוואת גישור מסוג "בלון מלא", שבה אין החזר חודשי שוטף, כדי לא להכביד על התזרים עד רגע המכירה.
לקיחת משכנתא לפני מכירה היא מהלך עם סיכונים. אם השוק קופא ולא תצליחו למכור את הדירה בזמן, אתם עלולים להיתקע עם ריביות גבוהות ואובדן הטבות מס. כמו כן, קיים סיכון של ירידת ערך שתאלץ אתכם להתפשר על המחיר וליצור חור בתקציב המתוכנן לסגירת ההלוואה.
לסיכום, מדובר בכלי חיוני בשוק דינמי, אך הוא מחייב "אישור עקרוני" כפול מהבנק עוד לפני החתימה על החוזה. תכנון נכון יאפשר לכם לתפוס את הדירה החדשה מבלי להיכנס לסחרור כלכלי מסוכן.
מיכל ריינשטיין - נתניה טלפון: 054-8883430 הפייסבוק שלי:
