מדריך הלוואה מהבנק לרכישת נדל”ן מניב
אנשים פרטיים וגם אנשי עסקים אשר מעוניינים לשמור על הונם הכספי, בוחנים כמה וכמה אופציות. לאור העובדה שהפיקדונות בבנק נושאים רווחים מזעריים, המגמה של רבים מהם היא לרכוש נכס נדל”ן להשקעה, כדי ליצור הכנסה פאסיבית
אנשים פרטיים וגם אנשי עסקים אשר מעוניינים לשמור על הונם הכספי, בוחנים כמה וכמה אופציות. לאור העובדה שהפיקדונות בבנק נושאים רווחים מזעריים, המגמה של רבים מהם היא לרכוש נכס נדל"ן להשקעה, כדי ליצור הכנסה פאסיבית.
בחירה של נכס מסחרי להשקעה
אחת האפשרויות המועדפות היא רכישת מבנה תעשייתי שיכול לשמש מקום אחסון עבור יצרנים או יבואנים. או לחלופין מרכז לוגיסטי שהוא מחסן ממוחשב בסדרי גודל עצומים המשמש גם את כל מי שעוסק בשילוח סחורות לחו"ל, קבלת סחורות מחו"ל והפצת מוצרים בתוך ישראל של חנויות אינטרנטיות, לצורך זאת מומלץ להיעזר במשרד תיווך שמתמחה נקודתית באיתור מבני תעשייה להשכרה ומכירה.
אופן קניית הנכס
לאחר מציאת הנכס המתאים מבחינת המיקום הגיאוגרפי והעלויות, מתכנן הקונה את הגשת הבקשה לקבלת משכנתא מהבנק. הלקוח מבצע את התחשיב שנכון עבורו, על פי ההון העצמי שיש ברשותו אשר באמצעותו הוא מתכנן לשלם את התשלום הראשוני.
על הקונה לדעת באופן מדויק את סך העלויות הנלוות, כדי לתכנן כראוי את התשלומים לגורמים השונים:
- שכר טרחה לעורך דין מקרקעין. יש להיעזר בעורך דין אשר מתמקצע בתחום ספציפי זה ולקבוע אתו מראש מהו האחוז שהוא יגבה מתוך ערכה של העסקה.
- דמי תיווך לסוכנות הנדל"ן אשר סייעה ללקוח במציאת הנכס הרלוונטי. יש לתאם עימם את התשלום שגם הוא אחוז מסוים מתוך הערך הכללי של הרכישה.
- עלות שיפוץ של הנכס, אם יש צורך בכך. שינויים פנימיים, טיפול בקירות החיצוניים, הכשרת חניה ועוד. כמו כן רכישת מכשור כדי להגן על הציוד שיאוחסן בנכס.
- מס רכישה על פי האחוזים שקבע משרד האוצר (5% נכון לשנת 2021) אשר יש לשלם תוך כשלושים יום מיום חתימת חוזה הקניה.
- מיסים נוספים ככל שיידרש כמו דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, או היטל השבחה לרשות המקומית.
הגשת בקשה לקבלת המשכנתא
הדרך הנכונה היא לפנות לכמה בנקים כדי לקבל הצעות מחיר על פי הסכום שדרוש לצורך השלמת עסקת הנדל"ן. מסלולי המשכנתא מתבססים על ריבית הפריים שגובהה ירד לאחרונה (נכון לפברואר 2021 ) מעבר לכך קיים מסלולים צמודי מדד, צמודי מטבע חוץ ומסלולים בריבית קבועה או בריבית משתנה.
המגמה היא להרכיב משכנתא אשר בנויה מכמה מסלולים וזאת כדי שאם יהיה שינויים פיננסיים משמעותיים במשק, שלא תהיה לכך השפעה משמעותית על הלווה, שיצטרך לשלם סכומים הרבה יותר גבוהים.
נושא נוסף שמומלץ לסכם מראש הוא אי חיוב בקנסות או בעמלות מיוחדות, אם הלקוח מעוניין לשלם את כל סכום ההלוואה שנותר. נתון זה משתנה בבנקים השונים ועל פי המסלולים שנבחרים, אך זהו סעיף דרקוני שחשוב לעשות כל שניתן כדי להסיר אותו.
תוכנית עסקית שמוגשת לבנק
נציגי הבנק בוחנים כל בקשה בעיון רב ולכן מגישים להם תוכנית עסקית אשר מגדירה באופן מפורט את ההתנהלות הכספית הקשורה לעסק מניב זה:
- שווי הרכישה מול השווי האמיתי של הנדל"ן.
- מהו הצפי לאחוז התשואה העתידי בשנה.
- גובה שכר הדירה שיגבה בעל הנכס מהשוכר. אם מדובר בגורם אחד שישכיר את השטח או כמה שוכרים אם זהו מתחם לוגיסטי גדול, שיושכר לכמה גורמים עסקיים.
- אם יש שוכר קיים, מהו הסכום החודשי שהוא משלם ועד מתי החוזה אתו בתוקף.
- אופציה של השבחת הנכס, אם הקונה מעוניין להגדיל את השטח ואם על פי המקובל באזור זה מקבלים היתרי בנייה.
לאחר בדיקת כל הנתונים, הבנק יעביר ללקוח אישור עקרוני למתן משכנתא בסכום שהלקוח ביקש, או בסכום מופחת וזאת על פי שיקולי הבנק.
